任意売却のメリット、デメリットとは?任意売却の流れ、手続き方法や申請時期、任意売却タイミングについて詳しく解説致します。

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任意売却(任意売買)とは

当相談室などの専門業者が
債務者(貴方)と債権者(銀行側)の間に入り
両者の意見を取り入れ 競売より高い価格で売買を成立させることです

何らかの事情で住宅ローンの支払いが困難になった場合、銀行などの金融機関は抵当権に従い不動産を差押え、競売にかけ資金回収しようとします。
もし競売にかけられてしまった場合、そこに債務者の意思が入り込む余地はなく、市場の相場よりも3~5割ほど安く売却されてしまうことがほとんどです。その点、任意売却なら競売よりも有利な条件で不動産を売却することができます。
詳細は「任意売却のメリット」をご覧ください。
※住宅ローンの残高を全額返済できない不動産売買において、住宅ローンの返済が滞った債務者の不動産売却を任意売却・任意売買と呼んでいます。
しかし、競売以外の売買には売主の意思(任意)が介在するので、厳密にはほとんどの不動産取引が任意売却といえるのです。

検討してほしい方々

  • 住宅ローンの支払いが困難だが 家は手放したくない
  • 住宅ローンが払えず 督促状や催告書などが届いている
  • 離婚後住宅ローンの支払いが困難になった
  • 住宅ローン以外の借入金の返済ができない
  • ボーナス支払いが出来ず 住宅ローンのリスケジュール交渉にも応じてもらえない
  • 住宅ローンの延滞・滞納で連帯保証人に迷惑をかけたくない
  • 所有する不動産に対し 債権者から競売を申し立てられている
  • 裁判所から担保不動産競売開始決定通知書が届いた
  • 自己破産を考えている・自己破産をしている・免責が決定している
  • 離婚するので売却したい
  • 固定資産税等の税金が支払えず 差押えが入った
  • 売却したいが 住宅ローンを完済できない

より詳しくはこちらをご覧ください!

任意売却と任意売買はどんなもの?

任意売却のメリット・デメリット

任意売却の7大メリット
債権者(銀行側)の同意のもと
売却を進めていくことが可能です

任意売却メリット

メリット1
競売よりも有利な条件で売却できる

強制的な処分で、相場よりも安く落札される競売とは違い、「物件の所有者」「担保権者」「買主」の話し合いによる売却となります。
そのため、任意売却なら一般市場相場に近い価格で売却でき、住宅ローンの残債をより圧縮することが可能です

競売と任意売却の比較
競売の場合市場相場の半額程度の価格で取引き
されることもあります。

メリット2
引越の費用がもらえる可能性がある

競売は立ち退き料等がもらえないので、資金が一切手元に残りません。
落札者が決まると所有権が落札者に移り、強制的に立ち退きを求められます。
任意売却なら、もともとが同意のもとに進められますので、債権者との交渉次第では引越等の費用等がもらえることがあります。
また、落札者の都合が優先される競売とは違い、引越時期等、ある程度希望を考慮してもらえます。
ゆえに、引越を含め、その後の生活に関する計画を立てやすくなります。

室内の画像

メリット3
税金差押え・管理費/修繕積立金の滞納額を控除してもらえる可能性がある

住宅ローン延滞以外に、税金等を滞納してしまっている場合、競売になりますと、すべて自費で、それらを支払わなければなりません。任意売却による売却なら、税金の差押えや管理費/修繕積立金の滞納があった場合、滞納額の一部又は全部を負担してもらえる可能性があるのです。

ノートに書き込んでいる時の画像

メリット4
誰にも知られることなく売却できる

競売にかけられると、新聞やチラシでその事実を公開されることになります。
また裁判所執行官や不動産鑑定士が自宅の中や外の写真を撮影したり調査をするので、近隣の方に知られる可能性があります。
しかし、任意売却の場合、通常の売却と同じ販売手法なので秘密は守られ、近隣の方に事情を知られる心配が軽減されます。

女性二人が話してる画像

メリット5
住宅ローンの残債は分割払い可能

競売の場合、自宅を売却した後で、住宅ローンの残り(残務・残債務)の返済を一括で求められたりします。
また、そのまま放置していると給与の差押えや銀行口座の差押えなどを行って強制的に残債務の資金回収をします。
しかし任意売却の場合、債権者と返済について柔軟に話し合うことが可能です。
残債の返済方法を交渉することにより、少しずつ無理なく返済できます。

握手してる画像
任意売却であれば残債に関する交渉が可能になります。

メリット6
住み続けられる可能性がある

任意売却の場合、親子間売買や親族間売買など身内の方に買い取ってもらうことで、引っ越しせずにそのまま住み続けられる場合があります。
また、リーバック不動産といって買主と上手く交渉することができれば、賃料を支払い続けて住み続けることや一定期間後に買い戻すことが可能なケースもあります。

家の外観の画像

メリット7
精神的な負担を軽減できる

競売による精神的な負担はずっと重いものです。
しかし、任意売却の場合、自分の意思で売却を決められ、今後の計画も立てやすいという点で、精神的に大きなメリットといえるでしょう。
こうした点から、「任意売却なら新生活を前向きにスタートさせることができる」といえます。

親子の画像
人生の再スタートに向けて
前向きな気持ちを持つことができます。

任意売却デメリット

任意売却をすることによるデメリットは、ありません!
一般的にデメリットと言われているものは、任意売却によるものではありません。

1.ブラックリストに載ってしまう

住宅ローンを延滞することにより、個人信用情報機関に延滞の記録が登録がされるもので、任意売却とは関係ありません。

2.今後、ローンが組めない

住宅ローン延滞による個人情報の延滞記録が消去(通常5年から7年で消去)されるまでは基本的に融資は受けられませんが、任意売却とは関係ありません。

3.市場価格より安く売却されてしまう

任意売却の場合、ほぼ全てのケースで住宅ローンを全額返済できませんので、債権者の同意が必要になります。債権者としては、市場価格相当と判断しなければ競売での売却を進めますので、任意売却だから安く売却されるわけではありません。

4.任意売却後は、自己破産させられる

自己破産の手続きは任意であり、強制することはできません。

5.近所に知られる

任意売却での販売活動中に知られてしまう可能性はございますが、ニンセンでは、通常の売却と同じ販売手法なので秘密は守られ、近隣の方に事情を知られる心配を軽減できます。

任意売却の成功条件と流れ

成功・成立させるための注意点

注意点1
共有名義人・連帯債務者・連帯保証人・保証人から売却の同意をもらえること

所有権移転の登記申請のため、売却時に司法書士が意思確認を行います。
売却後、住宅ローンの残債務を支払ってもらうため、債権者が任意売却の意思確認を行います。

注意点2
対象不動産の住人から協力が得られること

購入希望者に室内を見てもらう必要があります。居住中の場合、室内の内見立会をしていただきます。
ただし、賃貸中のオーナーチェンジでの売却の場合、賃借人の協力は不要です。

注意点3
所有者及び債務者と連絡が取れること

所有者及び債務者の意向で債権者と交渉するため、関係者と連絡が取れなければなりません。

注意点4
連帯保証人や保証人に迷惑が掛からないこと

連帯保証人や保証人が対象不動産以外の不動産を所有している場合、その不動産まで回収の対象となる可能性があります。
任意売却をする前に早急な対応・対策が必要です。

注意点5
所有者の本人確認ができること

年齢や病気等の理由で本人確認ができないと、売却することができません。
成年後見制度や代理人などを利用する場合、早急な対策が必要です。

注意点6
債権者との関係が良好であること

債権者との関係が悪い場合、話し合いに応じてもらえないことがあります。
銀行や保証会社等の債権者からの連絡・通知には誠意ある対応が必要です。

注意点7
滞納額(税金・マンション管理費等)が許容範囲内であること

滞納額が多すぎると債権者に認めてもらえない場合があります。
基本的には、任意売却において売却代金から控除(配分)してもらいますが、特に税金に関しては自己負担を求められますので注意が必要です。

任意売却の流れ

1
お問い合わせ

まずはお電話またはメールフォームでお問い合わせください。

2
ヒアリング

面談/電話/メールのいずれかでご状況をヒアリングさせていただきます。またご希望に沿ったご提案を致します。

3
関連書類送付

当相談室より必要な書類をお送りいたします。記載後ご返送ください。

4
不動産査定

近隣の過去の取引事例を参考に不動産価格の査定を行います。

5
販売/売却活動

債権者(銀行)と調整を取りながら、不動産の販売活動を行います。

6
債権者との交渉

抵当権者と交渉して売却の同意を得ます。

7
売買契約の締結

債権者との交渉が成立し、不動産の購入者が決まりましたら、売買契約を締結します。

8
任意売却の完了

不動産を引き渡し、債権者に売却代金を支払い、手続きは完了となります。

任意売却のタイミング(申請時期)

申請は、催告書が届いた後に!
1
住宅ローンの支払いが今後困難
2
督促状が届いた
3
催告書が届いた

この段階で対処すれば 家を守る事
有利に売却する事など 対応策が豊富です

4
競売開始決定の通知が届いた
5
現況調査の
通知が届いた

この段階で対処しない場合
家を失ってしまう可能性が非常に高くなります

6
競売の期間入札
落札・終了

対処困難

住宅ローン・税金等、支払い困難で、住宅ローン延滞・滞納が始まります。
そして延滞・滞納1か月目から、督促状や催告書が送られてきます。
住宅ローン延滞3か月から6か月で、住宅ローン融資の金銭消費貸借契約違反となり、
銀行とのローン支払契約における、月々での分割支払いの権利を失うことになります。
この権利を失うことを、期限の利益の喪失といいます。
その後、債権者(住宅金融支援機構や金融機関の保証会社)から遅延損害金を含む住宅ローン金額の一括請求を
受けることになり、
それに応じることが出来ない場合、法的手続きである競売への手続きが進むことになりますので、
催告書が届いた際には、速やかに任意売却の申請をしなければなりません。
債権者によっては、申請受理後、一定期間競売の手続きを中止していただけます。

ご注意ください!
競売での手続きによる
資金回収が始まります

このタイミングを逃してしまうと債権者はやむを得ず法的手段として競売での手続きによる資金回収を行います

競売の場合、落札されるまでの期間として競売手続きから3か月以上かかり、落札価格も一般市場相場価格の5割から7割程度になる事が多い様です。債権者は処理手続きする時間と資金回収率を考え、できれば競売を回避して一般市場の相場価格にてなるべく早く売却したいと考えている場合が多い為、積極的に任意売却での販売に応じてもらえます。

任意売却の申請手続きは、専門相談室の【ニンセン】にて対応致します。
売却価格は一般的には市場相場の価格になりますが、最終的には債権者が判断します。
まずは手遅れになる前に【ニンセン】までご相談ください。

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