競売と自己破産のメリット・デメリット、任意売却と競売の違い、任意売却後の残債務について詳しく解説致します。

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競売・自己破産とは

競売とは

銀行などの金融機関が貸している債権を回収するために、
強制的に債務者の不動産を売却させることです。

金融機関が債務者からある一定の期間返済を受けられなかった場合、債権を回収するために、債務者が所有する不動産や担保物件の売却を裁判所に申し立てます。

そして担保物件の不動産を差し押さえて、裁判所の管理下で強制的に売却されてしまいます。

一般的に競売の場合、市場価格の5割~7割で落札されます。また競売になると裁判所の執行官が現地調査を実施するため、
近所に知られてしまう可能性があります。競売が決まると自宅に住む権利をなくしてしまうので、強制的に立ち退きをせまられ、
準備を十分にすることが出来ずに追い出されてしまいます。

競売のメリット/デメリット

メリット

  • 特に債務者からアクションを起こす必要がない
  • 任売売却と比べ長く自宅に住むことが可能

デメリット

  • 市場価格の50~70%で売却される
  • 近隣の住民に知られてしまう
  • 引っ越しのための費用を残すことが難しい
  • 強制的に自宅を退去させられてしまう
  • 手元に現金を残すことが困難

自己破産とは

債務者の申し立てによって、裁判所で行われる債務整理のことです。
つまり、ほとんどの債務を免除してもらうことです。

自己破産とは、裁判所が「支払い不能」と判断した際に、全ての債務をゼロにするという手続きです。

この場合は債務者より裁判所に対して、「破産申立書」を提出して「免責許可」をもらう必要があります。
自己破産をするためには、弁護士などへ依頼をすると、破産申立費用が発生します。

債務をゼロにしてもらうためには現在所有されている一定の価値のある財産はすべて手放さなければいけませんし、数年はクレジットカードの利用やローンを組むことができなくなります。
また官報と呼ばれる国の機関紙に名前と住所が載ります。まれに給与の差し押さえがある場合もあります。
税金の滞納については、自己破産をしても免責にはなりませんので注意が必要です。

自己破産のメリット/デメリット

メリット

  • 特に債務者からアクションを起こす必要がない
  • 任売売却と比べ長く自宅に住むことが可能

デメリット

  • 市場価格の50~70%で売却される
  • 近隣の住民に知られてしまう
  • 引っ越しのための費用を残すことが難しい
  • 強制的に自宅を退去させられてしまう
  • 手元に現金を残すことが困難

任意売却と競売の違い

任意売却と競売では
不動産を手放すまでと手放した後の
精神的な苦痛や生活が大きく変わります

競売との違い

任意売却

所有者の意志により
売却を決めることです

競売

所有者の意志とは無関係に
強制的に売却されることです

任意売却の場合、
所有者の意志により売却を行うため、
競売より色々な面において有利に売却することが可能です。

「結果的に家を失うのなら、任意売却も競売も同じ」と考える方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、任意売却と競売では、そこに行き着くまでの過程が全く違います。
簡単にいってしまえば、任意売却とは「労力を惜しまず少しでも有利な条件で不動産を売却する」こと、対して競売は「全ての労力を放棄し、裁判所の命令(強制執行など)があるまで放置する」ことになります。
どちらもメリット・デメリットはあります。そのため、「今後どのような生活を考えているのか」で、売却方法を選ぶことをお勧めします。

任意売却なら 競売だと
売買価格 一般市場相場の価格 一般市場相場の3~5割安くなることもある
プライバシー 一般的な売却方法のため
他人に事情を知られることがない
情報が公開されるため 近隣の住人や
職場に知られてしまう可能性がある
引越し費用 債権者等との交渉により捻出できる可能性がある 手元に残すことは難しい
現金 残せる可能性がある 残せる可能性は ほぼない
売却の期間 短め 長め
退去日 事前に協議の上決めることができる 裁判所からの強制執行もありえる
残債務の交渉 交渉の席で債権者との話し合いが可能 一括返済の請求や給料の差押えの可能性もある
販売価格
任意売却なら 一般市場相場の価格
競売だと 一般市場相場の3~5割安くなることもある
プライバシー
任意売却なら 一般的な売却方法のため 他人に事情を知られることがない
競売だと 情報が公開されるため 近隣の住人や 職場に知られてしまう可能性がある
引越し費用
任意売却なら 債権者等との交渉により捻出できる可能性がある
競売だと 手元に残すことは難しい
現金
任意売却なら 残せる可能性がある
競売だと 残せる可能性は ほぼない
売却の期間
任意売却なら 短め
競売だと 長め
退去日
任意売却なら 事前に協議の上決めることができる
競売だと 裁判所からの強制執行もありえる
残債務の交渉
任意売却なら 交渉の席で債権者との話し合いが可能
競売だと 一括返済の請求や給料の差押えの可能性もある

任意売却を行うことで、
精神的苦痛からの解放・金銭面での援助が期待出来ます。
しかし、注意をしていただきたいのが、
知識と経験のない者がいたずらに交渉すると、
場合によっては「競売を回避できなくなる可能性がある」ということです。

今後の生活を
どのようにお考えですか

「このままでは競売にかけられ、自宅が売られてしまう…」
そうなる前にまずはご連絡ください。
任意売却と競売では今後の生活が大きく変わってきます。
そのためにはまず、ご自身がどのような生活を送りたいかを考えたうえで、
専門相談室にご相談ください。
【ニンセン】があなたに合った最適な解決策を
ご提案いたします。

  • とにかく
    家を守りたい
  • 少しでも
    有利に売却したい
  • 引越し時期を
    融通してほしい
  • 可能な限り
    ここに住み続けたい

任意売却後の住宅ローン残債務
(住宅ローン残債)

残った債務(残債務)は、あなたの現状に応じて、
「 無理のない範囲での返済 」方法として、債権者から認めてもらえます。

住宅ローン返済途中の不動産を売却するには、借入残高を完済しないと売却することはできません。
借入残高以上の金額で売却ができればいいのですが、そうでない場合、不足額を用意する自己資金が必要です。
しかし、大抵の場合、それだけの金額を用意することはできないため、借入残高の全額を返済出来ない状態で売却することを金融機関に認めてもらう必要があります。
しかし、殆どの場合金融機関(銀行など)が認めることはなく、任意売却か競売での売却手続きを選択しなければならない状況になります。
任意売却や競売で売却した後、返済しきれなかった分は債務として残ります。その残った債務が「残債・残債務」となります。

残債・残債務の対応

任意売却後に残った
住宅ローンについて
下記のような対応策があります

払える金額を払う

任意売却後の生活状況に応じ
債権者との合意の上で
”無理のない金額で返済” をします

例えば、収入がそれなりにあり豪華な賃貸マンションの家賃を払っているような場合は、合意してもらえる金額は増えるでしょう。

払えない

払いたくても払えない場合
給料や預金の差押えを
してくることがあります

払いたくても払えない場合、債権者がその後の給料や預金の差押えをしてくることがあります。それを避けたい場合、差押えられる額より低い金額を支払う方向で、債権者と話しをした方がいいでしょう。 いずれにしても「本当は払えるのに、払いたくないから払わない」と誤解されないようにしましょう。

お金で解決をする

はるかに安い金額で
債権回収会社に売却することが
あります

多くの金融機関では、不良債権になりそうな住宅ローン残債の債権を長期間保有することは難しく、債権額よりはるかに安い金額で債権回収会社に売却することがあります。その後、新たに債権者となった債権回収会社から特定の金額で 「 残債務の放棄を提案 」 されることがあります。しかし、必ずしも提案があるとは限りません。

自己破産する

最後の手段として
これ以上返済できない旨を
裁判所に申し立てをする方法です

裁判所に免責が認められることで、債務はなくなります。(他の借入があっても債務はなくなります)ただし、申請のためには弁護士等に依頼をする必要があるので、弁護士等への報酬が発生します。また、税金の滞納分は自己破産を申請しても、免責対象にはならないため、税金だけは自己破産後も支払うことになります。

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