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任意売却に関わる様々な情報を掲載!

  1. 親族間の問題点とは?

    親族間(親子・夫婦・親戚など)売買は、一見すると贈与税対策や別目的での資金調達の可能性を疑われるため、住宅ローン審査が通常より厳しくなります。売買手続きをスムーズに進めるためには、親族間だからこそ時価に準じた適正取引が重要。親族間売買に少しでも不安や疑問がある方は、売却代行業者「任意売却専門相談室【ニンセン】フリーダイヤル0120-201-819」や不動産鑑定士などの専門家に相談し、解決のうえ手続きをはじめてください。

    相続?贈与?親族間売買

    親族間売買の場合も、おそらく住宅ローンの融資審査を受けることになるでしょう。身内や親戚がからむ不動産取引に対し、銀行側は通常の売買より厳しい審査基準を設けています。

    金融機関にとって親族間売買の大きな問題点は、これが通常の取引なのか、または相続・贈与の類なのか見分けがつかないことです。一般的に不動産などの財産は親族間で相続・贈与されるケースがほとんどのため、売買形式がとられるのは不自然ともいえます。また、住宅ローンの金利はその他の金融商品より低いことから、別目的での資金調達の疑いも否定できません。本来の趣旨から外れる融資の悪用を防ぐためにも、慎重な審査が必要となるのです。

    親族間売買で大切な、適正価格での取引

    親族間売買でも問題なく住宅ローン審査を通過するには、何より適正価格での取引が求められます。不透明な値段での取引は税務署から「みなし贈与」と判断され贈与税を課税されることも。相続税法第7条では、著しく低い価格での財産取引は贈与または遺贈とみなす、と規定しています。法的根拠もあるため、税務署から指摘を受ければ言い逃れはできません。

    みなし贈与に該当するかどうかは、実際に取引をしてその価額が時価相場から大きく乖離していないか専門家の目で判断しなければ分からないのが実情です。ただし、適正価格かどうかの判断基準は存在します。それは平成19年に東京地裁が出した判例です。

    この裁判で、「時価80%の親族間売買は不当に低いとはいえず、ゆえにみなし贈与にはあたらない」という判決が下されました。当然、税務署も金融機関もこの判例を承知しているはずであり、みなし贈与の判断や住宅ローン審査に大きく影響するでしょう。すべてのケースがこの判例に当てはまるとはいえませんが、「時価80%」は適正価格を見極めるひとつのポイントだと理解してください。

    まとめ

    身内を相手に自宅を売買する場合、安い金額で話を持ちかけられても乗らないことが大切です。相場と比べて異常に安ければ、住宅ローンの審査も通らないでしょう。それだけでなく、税務署からみなし贈与と判断されれば重い税金が課されます。また、専門業者を通さない直接取引も疑われる一因のため、通常の不動産売買と同じく不動産会社「親族間売買等を専門に取り扱う任意売却専門相談室【ニンセン】フリーダイヤル0120-201-819」に相談・仲介するかたちをとりましょう。