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任意売却に関わる様々な情報を掲載!

  1. Q 任意売却後、残った住宅ローン(残債)はどうなるの?

    任意売却で自宅を売った後、残った住宅ローン(残債務)はどうなりますか?
    支払い方法に条件等はあるのでしょうか?
    また、残ったローンの支払いについての銀行との契約はありますか?

    A 任意売却をしても債務(借金)が残る場合、残った住宅ローンは当然返済しなければなりません。 しかし、これまで通りに支払っていくのではなく「小額ずつ、無理のない範囲で」返していくことができます。 また、任意売却時に残債務を減額してもらえる場合もあります。

    任意売却を「ローンを残したまま売る方法」と思われている方もいるようですが、厳密には違います。
    任意売却時の住宅ローンは「代位弁済」と言って、保証会社が債務者(ローンを借りている貴方)に代わって金融機関に全額を支払います。
    そして債務者は、「代位弁済」分の金額を保証会社に一括返済しなければならなくなります。この時点での交渉窓口(債権者)は保証会社あるいは回収業務の委託を受けたサービサー・債権回収会社になります。
    通常の不動産売買においては、ご自宅の売却代金から住宅ローン残金を返済できますが、
    任意売却の場合は、一般的にご自宅の売却価格よりローン残高の方が多い(「ローン残高>売却価格」オーバーローン 状態)ので、家を売っても全額返済することはできません。
    残債は速やかに支払わなければならないものですが、現実問題として、これをすんなり払える方は殆どいないでしょう。
    この事は債権者も理解しているので、強硬に取り立てるのではなく「返せる範囲で返してもらおう」という回収方針になります。
    強引に取り立てようにも、お金のない人からは取り立てられません。
    かと言って、まったく回収できないのでは困るので、月に1万円ずつ、2万円ずつ等、「話し合いの上で現実的に支払っていける範囲で無理なく支払っていく」という約束に落ち着くことになります。
    この時、支払い条件等についての債権者との契約事は無く支払い条件の見直しなども話し合いにて柔軟に応じてもらえる場合が多いようです。とは言え、返済を続けていく誠意はきちんと示す必要があります。

    任意売却後、数年先には住宅ローンの残債務における債権がサービサー・債権回収会社に譲渡されてしまう場合があります。
    そうなりますと、例えば、「本当は500万円の残債がありますが、100万円に債務を圧縮(※)しましょう」というような提案がもらえることもあります。
    もちろん、債権者は少しでも多くの額を回収したいと考えてはいるのですが、一方でいつ完済してもらえるかわからない債権をいつまでも追いかけられないという事情もあります。
    このため、債務者の生活状況や資産を考慮した上で、現実的に返済可能な金額で折り合いをつける方が良いと判断する場合があるのです。
    債務者にとってはありがたいですが、すべての債権者が応じてくれるとは限りません。
    方針を決定するのはあくまで債権者なので、必ずしも思い通りになるわけではありません。


    債権譲渡された債権額(住宅ローンの残債額)は、あくまで債券の額面金額であり実際には額面金額の3%~5%程度の価格で売却(債権譲渡)されている場合が多いようです。


    様々な理由でわずかな支払いも厳しい場合、自己破産を考慮する必要がありますが、自己破産は借金が消える代わりに相応のデメリットもあります。
    お借り入れが住宅ローンのみの方には基本的にお勧めしません。
    住宅ローン以外のお借り入れの有無、ご家族の状況等、債務の状況に合わせて、 ニンセン【任意売却 専門 相談室】 がアドバイスします。
    また、ご希望により弁護士との面談のご予約も承ります。
    (※)「借金をおまけしましょう」ということです。