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任意売却に関わる様々な情報を掲載!

  1. Q 任意売却後も、今の家に住み続けたいのですが…

    住宅ローンの返済が苦しいので、任意売却を考えています。
    色々と調べたところ、住み続けられる場合もあると知りましたが、やはり任意売却後に銀行に残債が残っていると無理なのでしょうか?
    住み続けるために必要な条件があれば教えてください。

    A 任意売却後、住み続けることは可能です。 任意売却はあくまで“不動産売却”です。そのため、ご自宅が人手に渡ることを回避することはできません。 ただし、一定の条件を満たすことで『リースバック』または『買戻し』あるいは『親子間売買』『親族間売買』という方法で住み続けられる場合もあります。

    【住宅ローンの返済が困難な方へのご提案】
    住宅ローンを返済していくことはできないが、事情があってどうしても「引越しできない・したくない」という方も大勢おられます。その様な方へのご提案として『リースバック』及び『買戻し』という方法があります。

    『リースバックとは』
    リースバックとは、第三者(投資家の方等)に一旦売却したご自宅に賃借人(賃貸)として住み続ける方法です。
    賃貸借契約を結ぶ事になりますので、安定した一定の収入がある事が条件となります。家賃は周辺の相場を基準に貸主との話し合いで決めます。
    「将来的に収入が回復したら取り戻したい(再購入したい)」という方は、事前に買戻し特約の書類を交わしておくことも可能です。一般的に買戻し期間は2年以内となります。

    【今までの住宅ローン支払額とリースバックでの家賃の差】
     【 例 1 】
      ○都内のマンション(4LDK)
    [住宅ローンの支払い]月々158,000円
    ⇒[リースバック後の家賃]月々120,000円
     【 例 2 】
    ○大阪市内の戸建住宅(2階建て3LDK)
    [住宅ローンの支払い]月々145,000円
    ⇒[リースバック後の家賃]月々105,000円

    上記の例では、ボーナス払いが無くなる上、月々の支払いも数万円程度安くなり収入減が原因で住宅ローンの返済に行き詰った方でも、現在のご自宅に住み続けることが可能なのです。
    但し、すべての物件がこのような条件でリースバックできる訳ではありません。
    重要なポイントは、任意売却での購入価格となります。
    この購入価格により投資家が利回り計算をして家賃を決めることになるためです。
    ですから、現在のローン支払額と家賃とにほとんど差が出ない場合や、逆に今までの支払額を上回ることにもなりかねませんので、売却前の対策が重要になります。
    また、物件の状況や売却価格によっては買主(第三者)が見つけられない場合もあります。


    『買い戻しとは』
    親族や親友あるいは第三者にご自宅を買い取ってもらい、その方に家賃を支払い続けながらある一定期間後に“買い戻すための不動産売買(再購入)”をするものです。
    買い取りは、現金でもローンでも可能です。お子さまの学校の問題、ご高齢の方がいて引越しが困難等の事情のある方にお勧めです。
    通常、買い戻すまでの間は相場程度の家賃を支払っていき、収入回復の目処が立ったら改めて買い戻します。ただし、具体的な条件については当事者間でよく相談して調整することが重要です。

    ・基本的なスケジュール

    ○買い戻し人を探す
    親族や親友等、信用できる方で、ご自宅を買ってくれる人を探します。

    ○債権者との交渉
    債権者との交渉においては、全額返済にて買ってもらうか、任意売却にて購入してもらうかにより異なってきます。
    すべての作業は、ニンセン【任意売却 専門 相談室】にて近隣の相場や債権額、競売の進行状況等を考慮しながら進めていきますのでご安心ください。

    ○売買契約締結
    売買契約を交わし、融資の取り組みや最終的な債権者との交渉にあたります。同時に売却後住み続けるための家賃や買戻し期間などの話し合いも進めていきます。

    ○新名義人の住宅ローン審査
    融資(住宅ローン)を利用する場合、買主の個人審査が必要です。現金で購入の場合、審査は必要ありません。
    親子間売買での融資利用は基本的に利用できませんが、 ニンセン【任意売却 専門 相談室】 の経験とノウハウで対応策を講じますので諦めないで下さい。

    ○決済
    所有者移転の手続きを行います。競売・差押えの取り下げと、抵当権の抹消手続きも同時に行い、第三者に所有権が移転することになります。